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2020-10-28

【賃貸住宅探し】賃貸物件の仲介手数料について。

先日、妻の友人が賃貸物件を探しているとの事で、この「仲介手数料」について助言(大きなお世話?)をさせて頂きました。

居住用賃貸物件の仲介手数料の上限(定価ではありません。)は、宅建業法にて定められており、

「依頼者一方から受領できる報酬は原則、借賃の0.5ヶ月分まで」

ただし、

承諾を得ている場合には、依頼者から借賃の1ヶ月分まで受領できる。」とされてます。

以下、宅地建物取引業法 第46条の抜粋です。

宅地建物取引業法 第46条

第1項 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

第2項 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

第1項の『国土交通大臣の定め』とは、次の「建設省告示第1552号第四」のことです。

第四 貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の1.1倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.55倍に相当する金額以内とする。

上記の通り、原則の上限は家賃の1ヶ月分の半分」までなんです。

この事を賃貸不動産の営業マンですら知らない場合も結構あります。

(宅建士であれば当然知っている事なのですが、そもそも賃貸不動産屋の営業マンの宅建士資格保有者は少ないです。。)

当たり前に1ヶ月分を諸費用として提出してくる不動産業者さんが多いのが実状ですが、不動産業者は上の通り、お客様に「事前にお客様に承諾を得る必要」があります。

※実際にこの事で起きた事例のリンクです。

諸費用に1ヶ月分・申込書に1ヶ月分の手数料が書かれており、それで承諾したと解釈する(みなしている)不動産業者さんも多いようですが、リンクの判例では、

裁判所は、仲介の依頼が成立した日を、1月上旬に元入居者が入居の意思表示をしたあと、東急リバブルが契約日の案内をした1月8日と認定し、その日までに仲介手数料について承諾を得ていなかったと判断しました。

こちらの一部を引用させて頂きました。

上記の判例では契約日の案内をした日と認定し、その日までに仲介手数料に関して承諾を得ていなかった。という判例です。

私たち、不動産業界の中では、これは結構なインパクトのある判例でして、今後、お客様より頂く報酬に関して、お申し込み時ではなく、しっかりと前もって来店時・内覧後に、誠実に「依頼者一方から受領できる報酬は原則、借賃の0.5ヶ月分まで」とご案内した上で、1ヶ月分の手数料の承諾を頂く必要があるという事例です。

これから賃貸物件をお探しになる方は、ぜひこの事を知った上で、不動産業者さんに交渉なさってみて頂ければと思います。

「依頼者一方から受領できる報酬は原則、借賃の0.5ヶ月分まで」これをしっかりとインプットして頂くだけで、誠実な不動産業者さんかどうかを見極める判断になるかと思います。

また、これは「お部屋を探されている方」にはあまり関係のない裏側のお話なのですが、不動産業者はお客様の入居を決めると大家さんから「広告料・広告促進料」などの名目で報酬を受け取る慣習があります。

これは宅地建物取引業法・第46条の報酬規定以上の報酬を二重に受け取る為の名目です。

不動産業者間でのお金のやり取りは自由ですので否定はしませんが、「個人」の大家さんからこの様な名目で金銭を要求するのは、報酬が法律で定められている以上、個人的には極めてグレーに感じる行為で、しっかりと保護されるべきと考えております。

そして私はこうした不動産業界の実態・慣習に違和感を覚えます。

また、万が一、不動産屋さんが「ではこの物件は紹介しない」などと言われた場合、別の不動産屋さんに行ってみて下さい。

気に入った同じ物件をちゃんと紹介してくれます。

ほどんどのお部屋は全国どこの不動産屋さんからでも申し込み出来ます。

気に入った物件の広告を掲載していた不動産業者でなきゃ借りれない。といった事はほぼないかと思いますし、その様な対応をする業者さんは入居後のサポートも誠実な対応をするとは到底思えません。

こちらは不動産売買に関しての記事ですが、賃貸不動産でもほぼ同じ仕組みとなっております。

また、誠実な不動産業者さんでは仲介手数料だけでなく、フリーレント交渉、エアコン設置、家賃の減額の交渉なども可能な限り、親切にやってくれますので、物件探しと並行して、その様な対応をしてくれる業者さんかどうか?を事前に電話で確認してからお部屋を探されるのがよろしいかと思います!

(お店に言ってしまうと交渉って勇気がいると思うので、「事前に電話」がオススメです!笑)

これからお部屋探しをされるかたは是非、この事をお役立て頂き、ご参考にして頂ければ幸いです!

弊社では、賃貸物件の手数料も法定上限以上の請求は絶対にいたしませんし、出来る限り初期費用をお安くご提供、若しくは無料でご案内させて頂いておりますので、今後、お引越しのご計画が御座いましたら、是非、お気軽にお声掛け頂ければと思います!

下記のリンクは弊社が貸主の仲介手数料無料・フリーレント2ヶ月の弊社の物件となります!

熊本市北区で賃貸物件をお探しのお客様は是非、お問い合わせ下さい!

それでは!

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