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2020-10-26

不動産ご売却・ご購入をご検討の方に知って頂きたい事。

本日は、中々ややこしい不動産業界の仕組みについて描いてみたいと思います。

不動産業界の仕組み・物件流通の仕組みって中々オープンにされておらず、お客様に「むしろ隠す事」で利益を得る業者さんがかつては多かった印象があります。

以下、ご参考に頂ければ幸いです!

|不動産をご売却される方へ知って頂きたい事

不動産をご売却になる場合には2つのパターンがあります。

①仲介会社に売却の委任をして、不動産流通を流通させる方法

②不動産会社に買い取ってもらう方法。

このふた通りの売却方法が御座います。①は大手ですと、住友不動産販売や三井のリハウスなどの仲介を専門に取引する「仲介会社」です。

②の場合は大手ですと飯田建設などのパワービルダーや建売住宅を手掛けている会社さんです。(ビルダーなんて呼ばれてます。)

①の場合は仲介を専門に行っており、買取は致しましせん。わかりやすく言いますと「メルカリ・ヤフオク」に出品するイメージです。

①の場合、お客様より売却希望を受けた仲介会社を通し「レインズ」という宅地建物取引業者のみが閲覧出来るサイトがあり、そちらに掲載され、全国の不動産会社さんはその情報を元に購入希望者にご紹介・販売する事が出来ます。

②の場合はそのままビルダーが買い取ってくれます。こっちも分かりやすく言いますと「リサイクルショップ・ブックオフ」で売るイメージです。

①の場合、当然買い手が見つかるまで、現金化する事は難しく、②の場合、現金化は早いですが、相場価格の6〜8割前後での買取価格となる事が一般的で、高値で販売するには①の方が期待出来きます。

そしてまたややこしくなるのですが、仲介会社に委任を委託する契約を「媒介契約」と呼びます。

そしてその媒介契約には3つの種類が御座いまして。

1,専属専任媒介契約

2,専任媒介契約

3,一般媒介契約

この3種類の媒介契約が御座います。

1,専属専任媒介契約 →媒介契約をした「一社の仲介会社に完全に委任する形」でお客様のお知り合いが購入になりたいといった場合でも媒介契約を結んだ仲介会社を通さなくてはなりません。

2,専任媒介契約 →媒介契約をした「一社の仲介会社と委任をする形」です。
専属専任媒介契約と違うのはお客様自身が買手を見つけた場合、仲介会社を通さずに個人間で取引が出来る点です。

「専属専任媒介も専任媒介も頼める仲介業者は一社のみとなります。」

3,一般媒介契約 →「複数の仲介業者」と委任契約が出来ます。お客様がご自身で見つけたお客様ともお取引は可能です。

こうして見るとお客様からすると「3,一般媒介契約」が一番いいじゃん。って思われると思います。複数の業者に頼めた方が心強いですもんね。

でも、ちょっと違います。

上で触れた通り、1社に委任をすれば日本全国の不動産業者に情報が公開され、市場にはちゃんと流通致します。そして「専任・一般」で一番違うのは「掛けるエネルギーと広告費の違い」です。

(1社に頼めばその1社が窓口に全国へ情報発信するので何社も頼む必要はないんです。その情報発信「レインズ」については下記に詳しく。)

専属専任・専任媒介契約共に自ら任されて、売れれば売主様からの手数料が担保されている状態です。

会社も営業マンも本気で広告予算を投資します。

反対に一般媒介ですと複数の業者が担当する事になるので、本来あってはならない事なのですが、広告費に対しては専任と比べるとかなり消極的になります。

ここでお客様がどうご判断をされるか?なのですが、私は「専属専任媒介契約」をお勧めします。1社に頼めばレインズより日本全国の不動産業者に一斉に公開され、市場流通は担保されます。そして委任を受けた広告予算と担当営業マンの本気のエネルギーがそれに加わります。

一般媒介ですとレインズに登録義務はなく、そして各社も広告費をあまり掛けたがりません。他に専任契約を頂いているお客様にエネルギーも広告予算も優先しちゃうのが残念ながらリアルなところです。

あと、専属専任と専任の違う点「自ら買手を見つけられる点」ですが、不動産の取引には本当に沢山の法律が絡みます。それを個人間で取引をするのは私はあまりお勧めしません。瑕疵担保責任の免責どうします?境界の明示方法はどうしましょうか?とかやっぱりここは後々のトラブルを考え、プロである仲介業者に任せた方がよろしいと思います。

あと、もの凄く大事な点なのですが、売却を委任される際の仲介業者選びのポイントですが、人柄、相性、そういった点もすごく大切なのですが、価格根拠がしっかりとした業者をお選びになって下さい。

この時代は特にです。

委任契約の売り出しの価格「買取価格」では御座いません。いくらでも高値で売り出す事が可能です。

そしてお客様のご機嫌取りの為に実勢価格よりかけ離れた高値を提示してお客様の気を引き、ご機嫌取りを手法とする業者さんが残念ながらいます。

大切な事なのでもう一度言いますね!


委任契約の売り出しの価格は「買取価格」では御座いません。

「3,000万円が妥当な査定額を5,000万円で売れる様に頑張ります!」

なんていくらでもいい加減な調子の良い事言えちゃいます。

3,000万円が妥当価格の物件は5,000万円では奇跡が起きない限り売れません。

段階的にこういった業者の場合、値下げして行きます。本来の適正価格である3,000万円に。

これは声を大にして言います。「時間の無駄」のシャレで済めば良いですが、「機会損失」という損害だと私は思います。

そういった根拠のない調子の良い査定にはくれぐれもご注意ください。

私は不動産の価格は「相場+付加価値➕市況状況」これに尽きると思っております。

私が査定をさせて頂く際には居住用の不動産の場合、相場を過去の近隣の取引事例から相場を精査し、現在の実勢価格と照らし合わせ、付加化価値、景気情勢、お住まいでしたら、使用状態等を加味し、お客様と相談させて頂きながら価格を決めます。

後はお客様が売却にかけられるお時間です。売り急いでいないからゆっくりでいいのであれば強気な売り出し価格で売りに出して反響を見ながらじっくり販売していく。反対に時間がなければその反対ですね。(なんか変な文章ですね。。)

ご売却の際には皆さまそうです。「出来るだけ高く売りたい。」
誠実な営業マンはちゃんとよく理解してます。

でも不動産の価格は「相場+付加価値+市況状況」で決まります。

現在のコロナ禍況下ですと、決して売り時のタイミングとしては良い状況とは言えませんが、不動産のご売却をご検討のお客様は是非、私たちにお声掛け頂ければと思います。

そして「不動産業界の仕組み」について。

|不動産業界の仕組みについて

コロナの影響により不動産業界にも少なくない影響が出てきておりますが、今現在、お住まいのご検討をされている方は、各社建売業者で値引き合戦が行われている様で、特に建売り住宅の購入をご検討されていらっしゃる方には不謹慎かも知れませんが「買い時」とも言えるタイミングでもあります。

住宅ローン控除の期間延長、金利も低金利の推移を続けております。)

重ねてとなりますが、そういった意味でも「買い時」としては悪くないタイミングだと思います。

皆様、お住まいをお探しになる際にまずはインターネットでお探しになる方がほとんどだと思います。

SUMO、Yahoo不動産、athomeなどなど今では沢山のポータルサイトが御座います。そこで同じ物件が複数掲載されている事にお気付きになると思います。

何でそういった事になっているのか?

について、現在、住宅購入をお考えの方に参考になれば幸いでございます。

|不動産の売主は業者か個人のお客様の2パターン

①不動産分譲業者が売主

②個人のお客様の2パターン御座います。

そして①の「分譲会社」には2パターンに分かれます。(ややこしいですね。。)

|売主業者の場合、自社販売の業者か仲介業者に営業を委託する業者に分かれる

⑴基本、自社のみで販売をする分譲会社
(一定期間売れなかったら仲介会社にも仕方なく?営業を委託します。)

⑵物件作りに特化して仲介会社に営業を委託する会社

「分譲会社」はこの2パターンあります。どちらかはその分譲会社の営業方針によります。

⑴自社のみで取り扱う会社の広告には「売主につき、仲介手数料不要」って書いてあると思います。あれは仲介手数料不要なんじゃなくて直接取引になるので仲介手数料もらってはならない法律が御座いまして、そうは書かずにお得感を出しているキャッチなんです。

仲介手数料がお客様から頂けないのでしっかりと広告費や利益は乗せた価格になってます。

⑵そしてもう一方は主に大手パワービルダーと呼ばれる分譲会社さんが多いのですが、自社で営業や広告費を掛けるコストを掛けずに仲介会社に販売を委託する事を前提に事業計画が立てられております。

|レインズにより公開された物件は全国の不動産業者で取り扱う事が出来る。

そしてそうした委託をする際に登録するサイトレインズという宅建業の免許を持っている不動産会社しか見れないサイトに登録(公開)をします。

そのレインズに登録された情報は日本全国の不動産業者に公開され、日本中の不動産業者が取り扱う事が出来きます。

REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)の略称で、建設省及び当センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。

 全国に大型汎用機(ホストコンピュータ)を設置し、会員不動産業者の端末機(パソコン)と結び、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理しています。会員はパソコンを使用するIP型会員とマークシートを使用しファクシミリ通信をするF型会員の2種類があります。

 土地や中古の住宅を売りたい方や、逆に買いたい方は、通常、不動産業者(宅地建物取引業者)に相手方や物件の検索を依頼します。これを「媒介」と呼びますが、この検索は従来は、店頭への貼紙、新聞広告、知り合いの業者での情報交換などに頼っていましたが、これでは迅速性に欠け、また一部の人にしか紹介できませんでした。この欠点を改め、広く迅速に相手方や物件の検索を行うために、平成2年5月からレインズが導入されました。

公益財団法人不動産流通推進センターより引用

ここまでが分譲会社のパターンでして、今、価格をかなり値下げして販売を行なっている様で、上述しました「買い時」である物件はこれら分譲会社が販売している物件です。

②次に分譲会社ではない「個人のお客様」が売主・ご売却をされる際には、
お客様と仲介会社にて売却の委任契約を致します。 (売却の委任契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類ございますが、それぞれの違いは上述の通りです。)

そして、一般媒介契約「以外」の売却委任契約はこの「レインズ」に登録・公開しなくてはならない法律が定められております。

(このレインズは国土交通省管轄の指定流通機構が正式名称です。)

お客様のご売却資産を公開する事で、流通性と公平性を保ち適切な取引き出来る様にと厳格に定められております。

そして仲介会社はそれらのレインズに公開されている物件情報を基にお客様に物件のご紹介をしたり、広告に掲載しております。

ですので同じ物件が違う会社でいくつも広告掲載されている現象が起きます。

ざっくりですが、これが不動産の流通の仕組みです。

ですので、何社も不動産屋さんに問い合わせをする必要はなく、基本的に「自社独占販売」以外の物件でしたら、全国の物件の紹介は受ける事ができます。

今の所、当サイト上で積極的に物件を掲載していない理由はそこでして、まずは物件よりも弊社の考え方や方針を知って頂きたく、現時点ではこの様な記事を中心に更新をしております。

(今後はどんどん掲載していきますね!)

という所で、またつらつらと長くなってしまいましたが、ざっくりと不動産業界の仕組みについての記事でした!

ぜひご参考にして頂ければ幸いです!

弊社では物件購入の際には仲介手数料最大無料でご案内しておりますので、インターネットなどで、気になる物件などが御座いましたら、是非、お声掛け頂ければ幸いです!

後、仲介手数料とは別に「ローン事務手数料」などの名目で仲介手数料以外の請求をするグレー(と私は思っている)な業者さんも多いので、不動産業者さん選びは慎重になさって頂ければと思います。

それでは!

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